Kentsel Dönüşüm Süreci 2026: Adım Adım ve Yeni Kurallar
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli bulunan yapının yıkılıp yeniden yapılmasıdır. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle süreç tek hak sahibinin talebiyle başlatılabilir hâle geldi ve karara katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkarılabiliyor. Riskli yapının yıkımı için en fazla 90 gün süre verilir.
2026'da ne değişti?
6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikler, yıllarca tıkanan dosyaların önünü açan nitelikte. En kritik üç başlık:
- Tek hak sahibiyle başlatma. Süreç artık maliklerden birinin talebiyle başlatılabiliyor. Daha önce çoğunluk sağlanamadığı için yıllarca bekleyen binalar için bu belirleyici bir değişiklik.
- Muhalif hisselerin akıbeti. Karara katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkarılabiliyor ya da idare tarafından satın alınabiliyor.
- Süreçlerin netleşmesi. Riskli yapı tespiti, yıkım ve arsa düzenlemesine ilişkin usuller daha ayrıntılı tanımlandı.
Süreç adım adım nasıl işler?
- Riskli yapı tespiti. Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş binada inceleme yapar ve rapor düzenler.
- Tespitin kesinleşmesi. Rapor idareye sunulur, itiraz süreci işletilir.
- Yıkım. Riskli bulunan yapının yıkımı için maliklere en fazla 90 gün süre verilir; bu sürede yıkılmazsa yıkım idarece gerçekleştirilir.
- Malik kararı ve yüklenici. Yeni yapının projesi, paylaşım modeli ve yüklenici belirlenip sözleşme kurulur.
- Proje ve ruhsat. Mimari ve mühendislik projeleri hazırlanır, ruhsat alınır.
- İnşaat, iskân ve teslim. İmalat tamamlanır, iskân alınır, bağımsız bölümler teslim edilir.
Süreci gerçekte yavaşlatan ne?
İnşaat değil. Uygulamada süreyi belirleyen iki kalem var: malik mutabakatı ve ruhsat süreci. Teknik olarak 14–20 ayda bitebilecek bir yapı, malikler paylaşım oranında anlaşamadığı için yıllarca başlamayabilir. 2026 değişikliği tam bu tıkanmayı hedefliyor.
Kat karşılığı sözleşmesinde olması gereken maddeler
- Teslim tarihi ve gecikme cezası
- Teminat (kesin teminat veya ipotek)
- Hangi maliğe hangi bağımsız bölümün düştüğünü gösteren paylaşım tablosu
- Kira yardımı / geçici konut desteği
- Malzeme ve mahal listesi (yeni yapının niteliği)
- İş programı ve hakediş esasları
- Değişiklik ve fesih prosedürü
Tek sayfalık "kat karşılığı anlaşma" metinleriyle işe başlamayın. Yukarıdaki maddelerin olmadığı bir sözleşmede, gecikme ve nitelik uyuşmazlığı hâlinde elinizde dayanak kalmaz. Sözleşme öncesi bağımsız hukuki görüş alın.
Ankara'da dönüşüm nerede yoğun?
Yapı yaşı nedeniyle en yoğun talep Çankaya'nın yerleşik mahallelerinde; ardından Keçiören, Yenimahalle ve Altındağ. Bu bölgelerde parsel küçük ve komşuluk yoğun olduğu için otopark çözümü, iksa (kazı destekleme) ve şantiye lojistiği projenin en zor kalemleri oluyor.
Sürecin teknik ve mali tarafını nasıl yürüttüğümüzü kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda anlattık.
Bu konu sizin projenizi mi ilgilendiriyor?
Genel bilgi karar vermeye yetmiyorsa, kendi dosyanıza bakalım. İlk görüşme ücretsiz.